开年以来，受多地疫情反复等超预期因素影响，全国房地产市场下行压力仍存。在中央频繁释放积极信号、各地全面落实因城施策举措下，行业政策环境进入宽松周期。中指研究院指出，从短期来看，国内经济运行的内外部环境仍存在较大不确定性，稳就业保民生压力仍在。不过，伴随着稳经济一揽子政策的落地见效以及疫情影响的逐步减弱，国内生产恢复有望进一步加快。本刊总结出上半年地产行业十大关键词，从政策、土地、融资等多角度描摹出市场概况。

　　关键词 政策松绑

　　为促进房地产行业刚性和改善性需求释放，今年以来，全国各地发布楼市松绑政策的频率明显加快。

　　据中原地产研究院相关研究数据显示，上半年全国各地共出台超过460次松绑政策，覆盖城市达200个，刷新了历史纪录。业内人士透露，今年上半年发布调控政策的次数与去年同期相比上涨了61%。

　　从调控内容来看，各地打出的“组合拳”旨在全面支持合理住房需求的释放，并继续优化限购、限贷等政策，其中，公积金政策调整次数最为频繁，上半年全国共有超过150个城市针对公积金政策出台了不同力度的宽松政策。而从城市等级的放松力度来看，一二线城市政策适度放松，释放了积极信号；三四线城市政策放松力度最强，发放购房补贴、提高公积金贷款额度等政策继续跟进。随着调控政策的不断放松，目前部分城市已有明显的回暖迹象。

　　关键词 谨慎拿地

　　中指研究院数据显示，上半年地方政府推地缩量明显，300城住宅用地成交规模同比下降超五成，降幅同比收窄。同时，在土地市场上呈现国资房企占据主流的趋势。

　　以北京为例，在今年首轮供地中，除旭辉外，其他有所斩获的房企均为央、国企背景。而在第二轮供地中，约30家房企参与竞争，其中仅有3家民企。

　　亿翰智库认为，土地市场的基本面也在随着行业转型而调整，随着住宅市场的恢复，土地市场或将逐步恢复。不过，下半年整体的投资水平依旧不容乐观，地产行业的信用重塑仍需时间，住宅市场恢复如何还不确定。有专家表示，今年房企拿地策略以“量入为出、精准投放”为主。当前房地产市场尚处于恢复阶段，房企拿地仍然较谨慎。

　　关键词 加大推盘

　　6月，恰逢年中业绩冲刺，房企推盘热情较高，疫情后的市场亟待修复。新推优质项目增多。据克而瑞监测，重点50家房企在6月新推项目规模环比上升112.2%，达到本年度推盘面积最高水平。

　　以北京为例。根据北京市住建委官网，仅6月单月，北京市已办理预售许可项目22个，其中住宅项目达21个。其中包括保利锦上二期、华润与合作的橡树湾等，均为上半年热销项目。

　　在目前利润空间不大的情况下，房企根据自身布局情况，新推出高能级项目，实现开盘热销，也为年中冲刺提升业绩，这种方式对于深耕一二线及一线城市布局较多的规模房企来说，也是打造热销口碑的思路。

　　关键词 特价盘

　　纵观上半年北京楼市，同质产品不仅拼品牌，拼地段，更拼营销，“特价房源”一度活跃在市场中。

　　以北京为例，今年上半年，除昌平、海淀区部分优质项目及靠近核心区的新盘外，其他区域的在售项目整体去化水平不佳。在此背景下，不少楼盘推出特价房源吸引客流。据不完全统计，推出特价房源的楼盘大多位于五环至六环之间，且多分布在京南地区，降价额度则从10万元到50万元不等。

　　据了解，去化水平较差的楼盘优惠力度更大。中冶德贤华府推出小户型85折优惠，70平方米的户型原价374万元，折后330万，总价优惠44万。而今年年初开盘的熙悦晴翠去化水平仅4.15%，销售人员表示，除了部分户型最高可优惠50万外，南区8号楼也有部分一口价房源。

　　关键词 信心提升

　　2022年赛程过半，我国房地产市场经历了从下行到筑底趋稳的过程。尤其是今年5、6月份，随着商品房销售的连续回升，行业韧性显现，市场信心提升。在经历了今年1-4月份的市场低迷情绪后，5月起，商品房销售环比止跌转升，市场活跃度提升。不仅如此，58同城、安居客联合发布的《6月国民安居指数报告》中也指出，购房者信心持续回归，6月购房者信心指数达105.0，环比上涨12%。

　　从价格方面来看，6月新房、二手房价格平均跌幅收窄，部分一二线城市复苏势头较强。此外，房地产开发投资规模也实现环比“两连增”，并创年内新高，市场底部企稳态势显现。业内分析人士指出，从中长期来看，房地产市场存在着结构性潜力，特别是在都市圈、城市群和一些经济发展较好、人口流入大的城市，预计商品房市场中长期仍能保持12亿至15亿平方米的交易规模。

　　关键词 阵营洗牌

　　上半年以来，千亿、百亿房企阵营大幅缩水。克而瑞数据显示，2022年上半年全口径销售额在千亿元级阵营房企仅8家，较去年同期减少11家；百亿元级房企83家，较去年同期减少41家。

　　具体来看，今年上半年，碧桂园、万科和保利占据全口径销售金额前三甲，去年位居“榜眼”的中国恒大已经爆雷出局，跌出榜单外。此外，去年位列前十名的跌出TOP10阵营，绿城则后来居上，稳坐前十。

　　房企的位次浮动不断变化，房产行业正迎来阵营洗牌。总体来看，央、国企与部分稳健民企稳扎稳打，挺进前排。规模扩张无序的企业正逐步被市场淘汰，克而瑞分析，降本增效、回归产品才是目前企业稳利润的关键。在艰难时，挺住就是一场胜利。只有在逆境中沉住气，稳稳扎根，才能为以后的加速蓄力。

　　关键词 城市分化

　　行至年中，纵观密集调控之下的房地产市场，分化趋势依然存在。上半年，全国20座主要城市完成了首轮集中供地。虽然出让水平总体保持平稳，整体溢价率保持低位，但各地分化较为明显，部分城市溢价率高达15%。

　　流拍率方面，虽然在各地政府持续优化土拍规则以提升开发商拿地积极性后，上半年首轮集中供地的流拍率已比去年第三轮有所下降，但各地冷热分化依旧明显，且国企央企的“托底”作用突出。从出让结果看，深圳8幅土拍地块全部触及最高限价、杭州60宗地块仅一宗流拍的回暖，天津则出现了大幅宗地终止出让或流拍的情况。克而瑞研究中心表示，受制于多数房企资金压力仍未得到实质性纾解，大部分城市的热度仍将维持在低位。

　　关键词 改善型热销

　　中指研究院指出，今年上半年，改善型住房销售明显有所增长，被统计企业在140-200平米改善型项目销售额占比明显提升，销售额占比为21.9%，同比增长2.0个百分点。相反，90平米以下的刚需类住房销售额占比则出现下滑。

　　改善型项目的热销，反映出疫情防控常态化下，消费者对大户型产品的需求增加。在经济下行压力下，刚需类客群受收入预期减少影响较大，购房意愿有所降低。

　　诸多企业的改善类产品已成为销售主力，以华润的北京瑞府、中海的兴叁号院等为代表的项目，在北京实现热销。贝壳研究院指出，预计2021年-2035年，新增改善性需求约120亿平方米，占总需求的54%。

　　关键词 业绩完成率

　　目前，已有多家房企发布了半年业绩数据。受上半年销售市场下行的影响，诸多企业业绩同比下降。

　　据克而瑞数据，上半年销售榜单前10名中仅有8家房企（全口径金额）超过1000亿元。其中，碧桂园、、万科地产位列前三，销售金额超过2000亿元。而之后超过1000亿元的也仅有中海地产、华润置地、、融创中国、等5家房企。

　　从规模房企上半年业绩目标的完成情况来看，在公开披露年度目标的规模上市房企中，多数企业上半年目标完成率不足40%，有近半数企业甚至不足30%。绝大多数企业上半年的目标完成度均大幅低于去年同期，部分企业目标完成度较去年同期的降幅大于20个百分点。

　　关键词 债务到期

　　克而瑞研究数据显示，今年上半年房企发债金额达2068亿元，同比下降49%，不足去年全年的35%，境外发债大幅下降77%至437亿元。但房企到期债券的规模却不减反增，数据显示，上半年房企债券到期规模为3417亿元，高出发行规模39%。发债总量的缩水，叠加债券到期高峰，房企“借新还旧”的模式似乎已无法继续进行。具体数据显示，今年3-6月，170家房企共有162.2亿美元存量债到期，781.9亿元人民币债券到期，合计共约人民币1809亿元债券到期。其中，3月、4月、6月，房企单月到期债务规模均逾600亿元。

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